Asunnon vakuusarvo – mitä se tarkoittaa ja miten se määritellään?

Asunnon vakuusarvo on keskeinen tekijä silloin, kun haet lainaa ja tarvitset lainalle vakuuksia. Mutta mitä vakuusarvo käytännössä tarkoittaa, miten se lasketaan ja kuka sen määrittää? Tässä artikkelissa käymme läpi vakuusarvon merkityksen, laskentatavat ja sen, miksi puolueeton arviokirja voi olla ratkaiseva tekijä asuntolainaneuvotteluissa.

---

Mikä on asunnon vakuusarvo?

Asunnon vakuusarvo on se osuus asunnon arvosta, jonka pankki hyväksyy lainan vakuudeksi. Se ei siis ole sama asia kuin asunnon markkina-arvo tai myyntihinta, vaan yleensä hieman alempi, koska pankki varautuu mahdollisiin arvonmuutoksiin ja riskeihin.

📌 Yleinen nyrkkisääntö on, että pankki hyväksyy asunnosta vakuudeksi noin 70–75 % sen käyvästä arvosta.

Jos esimerkiksi asunnon arvioitu markkina-arvo on 200 000 €, sen vakuusarvo voi olla noin 140 000–150 000 €. Tämä tarkoittaa, että saat lainaa enintään tuohon vakuusarvoon asti ilman lisävakuuksia.

---

Miten asunnon vakuusarvo määritetään?

Asunnon vakuusarvon laskemisessa hyödynnetään ensisijaisesti markkina-arviota. Pankki voi käyttää omaa arviotaan, mutta usein se vaatii ulkopuolisen kiinteistönvälittäjän tai arvioijan tekemän kirjallisen arviokirjan.

Vakuusarvon määrityksessä huomioidaan:

• asunnon sijainti ja alueen hintataso,
• asunnon kunto, koko ja pohjaratkaisu,
• asunto-osakkeiden tai kiinteistön markkinahistoria,
• ajankohtainen markkinatilanne.

📄 Kirjallinen arviokirja on tärkeä erityisesti silloin, kun asunto ei ole tyypillinen tai sijaitsee muuttotappioalueella, jolloin pankki voi olla varovaisempi arvonsa kanssa.

---

Miksi vakuusarvo ei ole sama kuin markkina-arvo?

Vakuusarvo on pankin näkökulmasta riskienhallintaa. Vaikka asunnon markkinahinta olisi korkeampi, pankki laskee mukaan mahdolliset hinnanvaihtelut tai vaikeudet realisoida asunto nopeasti tarvittaessa. Pankin tavoitteena on, että se saa lainan takaisin, vaikka asunto jouduttaisiin myymään nopealla aikataululla.

Tämä varovaisuus on pankkien tapa suojata itseään – ja samalla se vaikuttaa asiakkaan mahdollisuuksiin saada suurempi laina ilman lisävakuuksia.

---

Vakuusarvon merkitys asuntolainassa

Asunnon vakuusarvo määrittää usein sen, kuinka suuren lainan voit saada ilman muita vakuuksia. Mitä korkeampi vakuusarvo, sitä enemmän voit rahoittaa asuntokauppaa pelkällä ostettavalla asunnolla.

Esimerkki:

• Asunnon markkina-arvo: 200 000 €
• Pankin hyväksymä vakuusarvo: 150 000 €
• Lainatarpeesi: 180 000 €

Tässä tapauksessa tarvitset lisävakuuksia 30 000 € edestä – tai suuremman omarahoitusosuuden.

---

Milloin tarvitaan virallinen arviokirja vakuusarvon määrittämiseksi?

Arviokirja on hyödyllinen ja usein välttämätön erityisesti silloin, kun:

• kyseessä on vanhempi asunto tai poikkeava kohde,
• asunto sijaitsee pienemmällä tai hinnaltaan epävakaalla alueella,
• halutaan rahoittaa oma asunto uudelleen,
• kyseessä on lahjaksi annettava asunto tai sukupolvenvaihdos.

💡 kotiarvio.fi tarjoaa virallisia ja kirjallisia arvioita, jotka kelpaavat pankille ja viranomaisille – helposti tilattavissa verkosta.

---

Voiko vakuusarvoa nostaa?

Vakuusarvo ei ole pysyvä – se voi muuttua esimerkiksi asunnon arvon nousun, remontin tai markkinatilanteen myötä. Jos esimerkiksi teet keittiöremontin tai kylpyhuoneen uusinnan, asunto voi saada korkeamman arvion, jolloin myös vakuusarvo kasvaa.

Voit pyytää uuden arviokirjan ja toimittaa sen pankille, jolloin lainan ehtoja voidaan tarkistaa.

---

Asunnon vakuusarvo ja lisävakuudet

Jos asunnon vakuusarvo ei riitä kattamaan lainaa, tarvitset joko:

• käteistä lisärahoitusta (omarahoitus),
• lisävakuuksia (esim. vanhempien omaisuutta tai toisen asunnon),
• valtiontakausta (esimerkiksi ASP-lainassa).

Tässäkin tilanteessa arviokirja voi auttaa, jos pystyt osoittamaan, että asunnon todellinen arvo on korkeampi kuin pankki alun perin arvioi.

---

Pankkikohtaiset käytännöt asunnon vakuusarvon määrittelyssä

OP (Osuuspankki)

OP:n verkkosivujen mukaan asuntolainan vakuusarvo määritellään tapauskohtaisesti, ja siihen vaikuttavat muun muassa asunnon sijainti, kunto ja markkinatilanne. OP tarjoaa myös mahdollisuuden käyttää valtiontakausta tai pankin omia takausratkaisuja lisävakuuksina.

Nordea

Nordeassa asuntolainan vakuusarvo on 75 % asunnon markkina-arvosta. Jos lainatarve ylittää tämän, tarvitaan lisävakuuksia tai omia säästöjä. Nordea tarjoaa myös OmaTakaus-vaihtoehdon, joka kattaa enintään 15 % lainasta, ja ensiasunnon ostajille jopa 20 %.

Danske Bank

Danske Bankissa asunnon vakuusarvo vaihtelee 65–80 % asunnon markkina-arvosta. Pankki arvioi vakuusarvon yksilöllisesti, ja tarvittaessa asiakas voi käyttää lisävakuuksia tai omia säästöjä kattamaan puuttuvan osuuden.

---

Yhteenveto: Miksi asunnon vakuusarvo on tärkeä ymmärtää?

Asunnon vakuusarvo vaikuttaa suoraan siihen, kuinka paljon lainaa saat ja millaisin ehdoin. Se ei ole pelkästään tekninen luku – se on keskeinen osa koko asuntolainaprosessia.

✅ Tuntemalla vakuusarvon merkityksen voit valmistautua pankkineuvotteluihin paremmin.
✅ Vakuusarvoon voit vaikuttaa – esimerkiksi tilaamalla kirjallisen arviokirjan ja pitämällä huolta asunnon kunnosta.
✅ Varmista, että vakuusarvo perustuu ajantasaiseen, luotettavaan arvioon.

---

Tarvitsetko virallisen arviokirjan vakuusarvoa varten?

Tilaa arviokirja helposti verkkopalvelustamme:

🔹 Asunto-osake: 110 € (sis. alv)
🔹 Kiinteistö: 150 € (sis. alv)

📩 Saat virallisen PDF-arviokirjan sähköpostiisi nopeasti ja vaivattomasti.
👉 Tilaa arviokirja nyt – www.kotiarvio.fi